Nella circolare n. 14/E l’Agenzia delle entrate definisce contratti di servizi a prestazioni complesse quelli in cui «… accanto a un’attività di gestione passiva … si ponga in essere un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare».
Ci si riferisce, ad esempio, a:
- Immobili che fanno parte di complessi immobiliari aventi destinazione unitaria (es. villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali);
- Immobili adibiti a «coworking».
Aggiornato al 1 ottobre
Il DL Rilancio, all’articolo 28, comma 1, stabilisce che il credito d’imposta spetta in relazione a canoni “di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo”.
Secondo l’interpretazione espressa dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 14/E del 6/6/2020, tuttavia, il credito spetta in relazione ai soli leasing operativi.
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Il credito d’imposta può essere:
- utilizzato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa (es. dichiarazione 2021 riferita al 2020 nel caso di esercizio coincidente con l’anno solare); l’eventuale eccedenza non utilizzata è riportabile a nuovo;
- utilizzato in compensazione con altri tributi (c.d. “compensazione orizzontale”) successivamente al pagamento dei canoni di locazione;
- ceduto a terzi (compresi istituti di credito e altri enti finanziari);
- ceduto al locatore in cambio di una corrispondente riduzione dei canoni.
La circolare dell’Agenzia delle entrate n. 14/E del 6/6/2020 ha chiarito che l’utilizzo in compensazione e la cessione del credito d’imposta possono avvenire solo successivamente al pagamento dei canoni di locazione e che questo deve avvenire entro il 31/12/2020.
L’utilizzo del credito da parte del cessionario può avvenire:
- tramite compensazione con altri tributi, a partire dal mese di acquisto;
- nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui il credito è stato acquistato; eventuali eccedenze non utilizzate non possono essere portate a nuovo.
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Assumendo che le condizioni per il riconoscimento siano soddisfatte (se applicabili), il credito d’imposta si calcola applicando le seguenti percentuali ai canoni di locazione pagati in relazione a ciascun mese:
- Soggetti con ricavi o compensi inferiori a 5 milioni di euro, enti non commerciali, strutture turistico ricettive, agenzie di viaggi e tour operator:
o 60% dei canoni di locazione, leasing e concessione di immobili ad uso non abitativo utilizzati per l’attività d’impresa o istituzionale;
o 30% dei canoni per contratti di servizi a prestazioni complesse e affitto di aziende che prevedano l’utilizzo di immobili ad uso non abitativo. - Imprese esercenti commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro:
o 20% dei canoni di locazione, leasing e concessione di immobili ad uso non abitativo utilizzati per l’attività d’impresa o istituzionale;
o 10% dei canoni per contratti di servizi a prestazioni complesse e affitto di aziende che prevedano l’utilizzo di immobili ad uso non abitativo.
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Il credito d’imposta è, in linea generale, riconosciuto ai soggetti che hanno registrato un calo del fatturato e/o dei corrispettivi pari ad almeno il 50% nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (o aprile, maggio, giugno e luglio 2020 nel caso delle strutture turistico ricettive con attività solo stagionale) rispetto agli stessi mesi del 2019.
Tale condizione non si applica:
- ai soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dal 1/1/2019;
- ai soggetti con sede in comuni colpiti da eventi calamitosi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza da COVID-19.
La circolare dell’Agenzia delle entrate n. 14/E del 6/6/2020 ha chiarito che la verifica del calo del fatturato/corrispettivi deve essere operata mese per mese (confrontando il fatturato di marzo 2020 con quello di marzo 2019 ecc.).
Il credito d’imposta spetta in relazione ai canoni di locazione pagati con riferimento ai mesi in cui il requisito del calo del fatturato e/o dei corrispettivi è verificato.
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In base all’articolo 28 del D.L. 19/5/2020, n. 34 (c.d. “Decreto Rilancio”), come modificato dalla relativa legge di conversione e dal D.L. 14/8/202, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”), possono usufruire del credito d’imposta spetta alle seguenti categorie di soggetti, in relazione a contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo utilizzati per l’attività d’impresa, arte o professione e contratti di servizi complessi e di affitto d’azienda che comprendano l’utilizzo di immobili con le caratteristiche sopra descritte:
- soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto;
- alle strutture alberghiere, termali e agrituristiche, alle agenzie di viaggio e turismo e ai tour operator indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente;
- Alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto.
Il credito d’imposta spetta anche agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale.
Per alcune delle categorie sopra elencate il riconoscimento del credito d’imposta è soggetto al soddisfacimento di specifiche condizioni.
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